前言
本书自 2012 年在清华大学出版社出版、2019 年再版以来，已经多次印刷。在高校财经类教材销售不断下滑的背景下，从发行情况看，本书属于表现非常好的教材。我们希望本教材的第三版能受到更多读者特别是与房地产、金融有关专业的本科生、研究生和这两个领域的从业者的认可，成为大家了解、学习房地产金融知识的重要书籍。
近些年，房地产金融行业变化很大，房地产企业融资活动不断创新。本书第二版的内容有一些已不完全适应行业实践的变化，亟须更新。在本次修订中，我们对各个章节中的制度政策、业务内容、管理要求与程序、行业数据等内容进行了全面更新，加入了党的二十大精神、中央金融工作会议要求等相关内容；原第七章“个人住房贷款”部分调整为第六章，并更新了近年来的相关政策和市场情况；原第八章“住房金融体系与住房公积金”调整为第七章，补充了近年来住房公积金体系的发展成效、问题和前景展望。
随着实践的发展，中国房地产行业管理的主题已经从主要解决“有没有”的问题过渡到主要解决“好不好”的问题，亟须构建新的发展模式，实现高质量发展。新模式对适配的房地产金融体系提出了新的要求。过去房地产金融以债性融资为主。随着房地产市场从以增量为主到增量、存量并重，从以住宅开发销售为主到住宅、商业地产、工业地产和旅游康养地产开发、持有、运营全链条发展，多层次房地产金融体系也呼应而出、逐渐成形，特别是不动产投资基金、房地产资产证券化和房地产投资信托基金等呈现出明显的创新态势。因此，本次修订对这些内容做了大幅度更新、补充，调整了讲述顺序，对一些过时的内容做了删除，并增加了一些反映行业状况的典型案例。
修订后本书内容分为九章。第一～三章主要讲解有关金融学与房地产金融的相关基础知识和政策法规，力图使读者在初步了解当代金融学的基础上，对中国房地产金融的来龙去脉有直观感受；第四～七章主要讲解房地产开发和销售阶段的融资问题，包括银行与非银行机构贷款融资、资本市场融资、个人住房贷款、住房公积金与公积金贷款等，力图使读者了解房地产开发与销售融资的全景；第八、九章讲解了在房地产发展新模式下，存量资产盘活及持有运营阶段运用最为广泛的创新性金融工具，力图使读者了解、初步掌握资产证券化、房地产投资信托基金等前沿知识。
由于编者水平有限，教材中难免有疏漏与不足之处，恳请各专家、教师和同学们批评指正。
目录
第一章 金融基础知识 1
学习目标 1
导言 1
第一节 金融的基本概念 1
一、金融与金融学 1
二、金融市场、金融机构和金融制度 4
第二节 利率、现值和资产定价 8
一、利率和资产现值 8
二、收益率与资产定价 12
第三节 信贷基本知识 14
一、信贷的含义与业务分类 15
二、信贷期限和贷款利率 16
三、担保与抵押 18
四、房地产贷款与房地产抵押贷款 20
五、公司信贷业务的构成 24
第四节 货币政策 25
一、货币政策概述 25
二、与房地产业相关的货币政策 27
第五节 其他金融理论简介 29
一、金融中介理论 29
二、金融风险理论 30
三、有效市场假说 30
四、行为金融理论 30
本章小结 31
综合练习 32
推荐阅读资料 32
第二章 房地产金融概述 33
学习目标 33
导言 33
第一节 房地产金融的含义、分类与特征 33
一、房地产金融的含义 33
二、房地产金融的分类 34
三、房地产金融的特征 34
第二节 房地产金融市场 37
一、房地产金融市场概述 37
二、中国房地产业的融资途径 39
第三节 中国房地产金融相关机构 43
一、商业银行 43
二、保险公司 46
三、信托公司 48
四、房地产投资基金 49
五、房地产投资信托基金 51
六、金融资产管理公司 53
七、住房置业担保有限公司 54
八、住房公积金管理中心 56
九、其他相关机构 57
本章小结 59
综合练习 60
推荐阅读资料 60
第三章 中国房地产金融发展状况 61
学习目标 61
导言 61
第一节 中华人民共和国成立前房地产金融业的概况 61
一、房地产抵押贷款 61
二、银行直接投资房地产开发经营活动 62
三、发行房地产股票和债券 62
四、设立专门的房地产金融机构 63
第二节 中华人民共和国成立后房地产金融业的恢复与发展 63
一、改革开放前的房地产投资问题 64
二、改革开放后房地产金融业的再生 64
本章小结 70
综合练习 71
推荐阅读资料 71
第四章 房地产开发贷款 72
学习目标 72
导言 72
第一节 房地产信贷概述 72
一、房地产信贷的含义 72
二、房地产信贷的分类 72
第二节 房地产开发贷款的属性与业务种类 75
一、房地产开发贷款的属性与分类 75
二、房地产开发贷款的业务种类 76
第三节 房地产开发贷款的操作流程 77
一、房地产开发贷款的申请 78
二、房地产开发贷款的调查 80
三、房地产开发贷款的审批 84
四、房地产开发贷款的发放与财务监督 85
第四节 房地产开发贷款的项目评估 86
一、房地产开发贷款项目评估的含义 87
二、房地产开发企业资信评估 87
三、房地产开发项目非财务评估 93
四、房地产开发项目的财务分析 97
五、贷款担保条件评估 101
第五节 房地产开发贷款的风险控制 101
一、房地产开发贷款的贷后管理 101
二、房地产开发贷款的风险控制 105
第六节 房地产保险 108
一、房地产保险概述 108
二、房地产保险的分类 109
三、发放房地产开发贷款时的保险要求 110
本章小结 110
综合练习 111
推荐阅读资料 111
第五章 房地产企业的上市融资、债券融资和项目融资 112
学习目标 112
导言 112
第一节 房地产企业的上市融资 112
一、上市融资的含义 112
二、房地产企业上市融资方式和流程 115
三、融资准备与股票发行 118
四、中国房地产企业上市融资的历程 119
五、中国房地产企业上市融资的意义 122
第二节 房地产企业的债券融资 124
一、债券融资的特点和种类 124
二、中国房地产企业的债券融资方式 125
三、房地产企业发行债券的条件 127
四、房地产企业发债前的信用评级工作 129
五、中国房地产企业债券融资历程回顾 130
第三节 房地产企业的项目融资 132
一、项目融资概述 132
二、房地产项目融资的具体流程 136
本章小结 140
综合练习 141
推荐阅读资料 141
第六章 个人住房贷款 142
学习目标 142
导言 142
第一节 个人住房贷款的相关概念 142
一、个人住房贷款的含义与分类 142
二、按揭贷款与住房抵押贷款的区别 144
三、个人住房贷款的经济学分析 145
四、个人住房贷款的特征 147
第二节 个人住房贷款的操作流程 147
一、个人住房贷款的申请 148
二、个人住房贷款的流程 150
三、个人住房贷款操作流程实例 152
四、个人住房贷款的风险管理 157
第三节 个人住房贷款的偿还 160
一、固定利率住房抵押贷款 160
二、可调利率住房抵押贷款 164
三、个人住房抵押贷款违约 164
第四节 提前还贷 165
一、提前还贷的原因 165
二、提前还贷的操作流程 165
三、提前还贷的方式选择 166
四、不适宜提前还贷的情况 166
五、提前还贷的违约金 167
第五节 个人住房抵押贷款保险 167
一、个人住房抵押贷款保险的含义与分类 168
二、个人住房抵押贷款保险的特征 168
本章小结 172
综合练习 172
推荐阅读资料 173
第七章 住房金融体系与住房公积金 174
学习目标 174
导言 174
第一节 住房金融体系概述 174
一、住房与金融业的关系 174
二、境外住房金融市场体系 176
第二节 住房公积金与住房公积金贷款 178
一、住房公积金的性质 179
二、住房公积金的特点 180
三、住房公积金的用途 180
四、住房公积金的缴存 181
五、住房公积金贷款 181
六、住房公积金贷款与商业住房贷款的差异 184
第三节 中国住房公积金制度 187
一、中国建立住房公积金制度的背景 187
二、中国住房公积金制度的发展历程与问题 188
本章小结 199
综合练习 199
推荐阅读资料 199
第八章 房地产资产证券化 201
学习目标 201
导言 201
第一节 房地产资产证券化概述 201
一、资产证券化的概念与发展历史 201
二、资产证券化兴起的原因 203
三、房地产资产证券化的分类与含义 204
四、房地产资产证券化的构建过程 205
五、房地产资产证券化的主要参与人 206
六、房地产资产证券化的运作方式 208
七、房地产资产证券化中的关键问题 209
第二节 房地产资产证券化产品 210
一、抵押证券 211
二、抵押担保证券 212
三、资产支持证券 213
四、资产证券化产品的组成结构 214
第三节 房地产资产证券化产品定价分析 215
一、房地产资产证券化产品定价基础 215
二、房地产资产证券化产品提前偿付率分析 215
三、房地产资产证券化产品的情景分析 219
第四节 中国房地产资产证券化的发展 219
一、资产证券化市场概述 220
二、房地产资产证券化市场与模式 223
三、房地产资产证券化的发展展望 237
本章小结 241
综合练习 242
推荐阅读资料 242
第九章 房地产投资信托基金 243
学习目标 243
导言 243
第一节 信托的基本原理 243
一、信托概述 243
二、信托的运行原理与特征 245
三、信托的种类 246
四、信托公司的信托业务分类 249
第二节 房地产投资信托基金的基本知识 250
一、房地产投资信托基金概述 250
二、房地产投资信托基金的分类与比较 253
第三节 境外房地产投资信托基金的模式 255
一、美国市场 255
二、亚洲市场 259
第四节 中国境内房地产投资信托基金的发展 270
一、发展历程 270
二、基本制度与政策 274
三、价值链与市场现状 280
四、未来发展展望 291
本章小结 292
综合练习 293
推荐阅读资料 293
参考文献 294
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