伟大的时代，伟大的投资，伟大的投资者
一个人总要经历过很多事情，才明白自己为什么要有这样的经历；一个投资者总要经历过很多困惑，才明白什么是投资。我的投资生涯，就是在一个又一个困惑中不断前行的。
2008年，刚开始做投资的时候，让我困惑的是我们在赚谁的钱。
2014年，开始有了稳定收益之后，让我困惑的是这是偶然还是必然。
2018年，我成为一名职业投资者，让我困惑的是什么才是必胜的投资体系。
在我的理解中，投资与炒股是完全不同的两个世界。从长期来看，投资应该是一个建立在概率基础上的稳定盈利模式，它的本质是时间，是优秀企业和时间的化学反应。而炒股则是一种博弈，是成王败寇的厮杀，是一场你死我活的零和游戏。两种模式分别代表着企业视角和交易视角，我并不认为其间有高下之分，但对于一个以投资为职业的人来说，我需要的是可以计算出来的必然收益，而不是把自己的未来交给不可知的命运。
在成为一名职业投资者之前，我在房地产行业整整做了23年，生意场上的是是非非每天都在经历。很多时候，一些商业行为完全是出于无奈，因为我所拥有的资源不足以保证后的成功。而在股市上，终让我们取得胜利的，不是个人的强大和运气，而是选择了与怎样的企业站在一起。很多时候，我们并不能看清楚前面的路途，但好企业总是能给出更明确的指引，引导我们一路向前。
投资与实业之间并无隔阂，但在股市上，我们可以选择那些拥有强资源的企业，这是绝大多数人在实业中永远想象不到的。当你拥有了必胜的武器时，为什么还要去跟对手贴身肉搏呢？这是投资对比炒股的天然优势，也是我为什么要写这本书的原因。
我们生活在一个伟大的时代，一个可能比巴菲特所经历过的时代更加伟大的时代。这一代的投资者都是幸运的，有那么多卓越的企业在它们还处于上升期的时候，与我们相遇了。而我们要想成为一个伟大的投资者其实并不遥远，只要你选择了足够优秀的企业，剩下的只需要交给时间。
看透地产股：从价值投资的根本逻辑出发前言如今的投资者有着更广泛的资讯途径，过去十年里，大量的经典投资类书籍被翻译成中文，随着互联网的高速发展，我们也有了越来越多对话大师的机会。当经典投资类书籍和大师离我们越来越近，在不断为我们指出正确思维方向的同时，也让很多投资者不断感受到，理想与现实之间的脱节进一步带来了困惑。
这些经典投资类书籍会在很长时间内，不断为我们开启智慧之门。但我们也要清楚，中国市场与美国市场之间还是存在着很大的区别。这一方面是因为两国的市场经济发展阶段不同，另一方面也是因为两国的文化背景有着太多差异。格雷厄姆的思想成熟于20世纪三四十年代，巴菲特和芒格的经典语录则大部分出现在20多年前，我们既要学习这些思想的精髓，又要看到在当下的中国，经济体制和很多企业的经营特点都是美国市场从没出现过的，生搬硬套是对这些投资大师们的不尊重。
比如中国的房地产行业，这是在人类历史上从来没有出现过的，是一个只用了20多年就发展到20多万亿元超级规模的行业。地产行业的成长对数十个上下游行业，乃至对各地的财政收入都起到了至关重要的作用，其景气度的影响已经远远超过了行业本身。中国房地产企业的经营特点和发展趋势，与国外同行们有着根本性的不同。如果只是简单套用国外的经典企业分析原理和模型，在地产股上经常会得出一些似是而非的结论。
不唯上、不唯书、只唯实，本书通过对中国经济特色的地产股进行详尽分析，来深入诠释价值投资的经典理论如何与中国股市相结合，并在很多思维体系中，融入了我多年来在房地产行业和投资领域里的心得。本书既适合投资者提升对价值投资经典理论的认识，又适合有志于房地产研究的朋友深入理解地产行业。
本书的出版历经了不少波折，在此要特别感谢机械工业出版社和本书的策划编辑李浩先生，没有李浩先生的大力支持，大家是看不到这本书的。同时也要感谢我的妻子和女儿朵朵，你们永远是我不断向上的力量之源。
推荐序
前言
章 价值投资是确定性强的生意
节 股票为什么是好的投资品
第二节 你买的是股还是票
第三节 专注企业，远离交易思维
第四节 投资时，我们真正在做的是什么
第五节 价值投资是价值观的投资
第六节 价值投资是一场真正的马拉松
第七节 价值投资，为什么和传说中不一样
第八节 预期收益率决定你的投资起跑线
第九节 越了解投机，越应该坚持价值投资
第十节 投资，度日如年和以年为日
第二章 投资从心做起
节 创业初心是价值投资的关键所在
第二节 投资中的常识、知识和认识
第三节 有些钱不是用来赚的
第四节 利令智昏是投资的禁忌
第五节 牛市的风险比熊市更大
第六节 面对泡沫，羡鱼不如结网
第七节 我爱熊市胜过牛市
第八节 当股神变成赌神
第九节 华尔街之狼，利用欲望与控制欲望
第三章 价值是选股的根本
节 选股的核心因素：生意逻辑和商业模式
第二节 内外有别：选股的两种模式
第三节 简单的力量，才能从心所欲
第四节 董事长思维还是总经理模式
第五节 如何打造自己的能力圈
第六节 白马股的七大投资逻辑
第七节 100倍市盈率的股票，你真看懂了吗
第八节 从2021年巴菲特致股东的信看股票的气运
第九节 给股票贴标签，无异于画地为牢0
第四章 交易是价值的一部分
节 投资中的节奏
第二节 长线持仓却有颗做短线的心
第三节 终局思维：时间的诠释者
第四节 守住自己的位置
第五节 股票投资真的有顶和底吗
第六节 股价涨得快，赚钱就更多吗
第七节 价格投资者才是价值投资者的真正对手
第八节 持有是否等于买入，关键看仓位
第九节 下跌是价值投资者幸福的时刻
第五章 地产是个好生意
节 我为什么买地产股
第二节 房地产行业的五浪
第三节 地产行业中的价格误区
第四节 房企的五大类型
第五节 欲做地产股先避雷
第六节 逆周期的产品力
第七节 需要警惕的多元化
第八节 配股未必是坏事
第九节 五年后的房企会变成什么样子
第六章 地产股的投资逻辑
节 判断一只优秀地产股的六大标准
第二节 投资地产股的18条军规
第三节 研究地产股必须了解的五个问题
第四节 研究地产股的七大特殊因素
第五节 负债是地产开发的核心能力
第六节 不可能三角：关于房地产的五个名词理解
第七章 地产股的估值模式
节 估值的本质是对时间的理解
第二节 你的合理估值，我的安全边际
第三节 地产股的结利特点
第四节 价值观决定价值
第五节 地产股的估值要三生有幸
第六节 怎样才能提升地产股的估值
第八章 典型企业的价值投资逻辑
节 在争议中成长的牧原股份
第二节 以战养战的融创中国
第三节 龙湖集团，地产界的估值标杆
第四节 贝壳找房，住电商的真巨头
第九章 地产行业的供给侧改革
节 房地产供给侧改革全面开启
第二节 恶意抢地之风，可以休矣
第三节 地始终是房企好的资产
第四节 利润率触底，进入行业稳定期
第五节 保障性住房对房企的影响
第十章 什么样的房企未来会更好
节 从十四五规划看房地产的永续性
第二节 未来十年，哪些市场会更强
第三节 能帮城市赚钱的企业才有未来
第四节 持有型物业时代的全面开启
第五节 房企正全面进入巨头时代
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