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物业基础管理与服务指南--物业规范化管理全案 
定 价：88 元 丛书名：物业基础管理与服务指南
9 7 3 8 6 7 4 1 3 2 5 2 7 读者对象:本书可以满足不同物业岗位培训需求，也可为从事相关物业管理的人员提供帮助。 
本书从实际操作的角度对于物业管理工作中应知应会的内容进行了系统的归纳和整理，具体包括物业管理的规范化、物业公司组织架构与岗位职责、物业管理流程规范、物业管理制度规范、物业管理表格规范等内容。本书具有一定的行业代表性，具有极强的可读性和实际操作性，提供了大量来自国内知名物业公司的范本供读者参考使用。本书采用图表和文字结合的方式，便于读者学习理解。
本书可以满足不同物业岗位培训需求，也可为从事相关物业管理的人员提供帮助。
福田物业项目组组织编写，深圳市福田物业发展有限公司（简称福田物业），成立于1992 年，国家一级资质物业管理服务企业，中国百强物业管理服务企业，深圳市十大影响力的物管企业，深圳市物业管理综合服务实力三十强，深圳市福田区总部经济企业，中国物业管理协会常务理事单位，深圳市物业管理协会副会长单位，纳税百佳民营企业，重合同守信用企业，中国质量承诺诚信经营企业。
导读 物业管理的规范化
一、企业规范化管理概念 002 二、企业规范化管理的内容 002 第一部分 物业公司组织架构与岗位职责 第一章 物业公司组织架构 006 一、大型物业公司组织架构 006 二、中型物业公司组织架构 007 三、小型物业公司组织架构 007 第二章 人力资源部的职能与岗位设置 008 一、人力资源部的职能 008 二、人力资源部岗位设置 008 三、人力资源部经理职位说明书 009 四、人事文员职位说明书 009 第三章 市场拓展部的职能与岗位设置 010 一、市场拓展部的职能 010 二、市场拓展部岗位架构 010 三、市场拓展部经理职位说明书 011 四、市场主管职位说明书 011 五、市场拓展专员职位说明书 012 第四章 工程技术部的职能与岗位设置 012 一、工程技术部的职能 012 二、工程技术部的岗位架构 013 三、工程技术部经理职位说明书 013 四、技术工程师职位说明书 014 五、品质工程师职位说明书 014 第五章 财务管理部的职能与岗位设置 015 一、财务部的功能 015 二、财务部岗位架构 016 三、财务部经理职位说明书 016 四、会计主管职位说明书 016 五、出纳职位说明书 017 第六章 安保部的职能与岗位设置 017 一、安保部的职能 017 二、安保部岗位架构 018 三、安保部经理职位说明书 018 四、文员职位说明书 019 五、保安主管职位说明书 019 六、保安班长职位说明书 020 七、车场岗保安员职位说明书 020 八、大堂岗保安员职位说明书 021 九、巡逻岗保安员职位说明书 021 第七章 物业项目管理处职能与岗位设置 022 一、物业项目管理处的职能 022 二、物业项目管理处组织架构 022 三、客户服务中心职责 023 四、物业管理处行政事务组职责 023 五、物业管理处环境组职责 024 六、物业管理处工程组职责 024 七、管理处经理职位说明书 025 八、管理处客户主任职位说明书 026 九、收款员职位说明书 026 十、物业管理员职位说明书 027 十一、工程主管职位说明书 027 十二、维修班长职位说明书 028 十三、维修技工职位说明书 028 第二部分 物业管理流程规范 第八章 物业管理处运作流程 031 一、管理处外部运作流程 031 二、管理处内部运作流程 032 三、管理处日常工作监督检查流程 033 四、管理处客户信息反馈流程 033 五、硬件采购、配置流程 034 六、印鉴证照办理流程 035 第九章 物业项目接管验收流程 036 一、原有房屋接管验收流程 036 二、新建房屋接管验收流程 037 三、物业项目接管验收准备流程 038 四、项目管理处与开发商工程实体移交工作流程 038 五、物业细部质量检查工作流程 039 六、实物部分验收流程 040 七、资料部分移交工作流程 041 第十章 物业项目入伙流程 042 一、新接楼宇入伙管理流程 042 二、前期收楼工作流程 043 三、业主看房收楼流程 043 四、业主入伙手续办理流程 044 五、入伙现场业主办理入住流程 045 第十一章 二次装修管理流程 046 一、二次装修施工管理流程 046 二、业主办理装修手续流程 047 三、租户装修审批流程 048 四、装修（修缮）工程竣工验收流程 049 第十二章 工程维保服务管理流程 049 一、维修保养指令执行流程 049 二、工作单流转流程 050 三、业主专有物业维保流程 050 四、共用设备设施维保流程 051 五、基础设施和工作环境管理流程 051 六、业主装修报批流程 052 七、设备正常检修流程 053 八、设备紧急抢修流程 053 九、机电设备管理流程 054 十、消防报警信号处理流程 055 十一、电梯故障处理流程 055 十二、恒压变频生活供水系统操作流程 056 十三、低压变配电设备维修保养流程 057 十四、业主房屋自用部位及设备设施报修（保修期内）流程 057 十五、业主房屋自用部位及设备设施报修（保修期外）流程 058 十六、房屋共用部位及公共区域设备设施报修（保修期外）流程 059 十七、房屋共用部位及公共区域设备设施报修（保修期内）流程 060 十八、房屋主体设施修缮流程 061 十九、工程报修处理流程 062 二十、日常维修工作流程 063 二十一、维修接待语言流程 064 二十二、上门维修语言流程 064 二十三、水管爆裂或突发跑水事件工程应急处理流程 065 二十四、小区停水工程应急处理流程 066 二十五、小区停电工程应急处理流程 067 二十六、给排水系统应急处理流程（排水系统故障） 067 二十七、给排水设备应急处理流程（生活水泵故障处理） 068 二十八、中央空调系统应急处理流程（冷水机组） 069 二十九、中央空调系统应急处理流程（水泵） 069 三十、中央空调系统应急处理流程（电动机故障） 070 三十一、中央空调系统应急处理流程（水塔穿底漏水） 070 三十二、中央空调系统应急处理流程（水塔溢漏） 071 三十三、中央空调系统应急处理流程（空调机房内管网漏水） 071 三十四、中央空调系统应急处理流程（空调机房内伸缩节破裂） 072 三十五、中央空调系统应急处理流程（400毫米管道漏水） 072 三十六、中央空调系统应急处理流程（水平管道漏水） 073 三十七、公共区域分体空调运行管理流程 073 三十八、燃气泄漏排险预案流程 074 第十三章 保洁绿化服务流程 074 一、清洁管理流程 074 二、绿化管理流程 075 三、保洁、绿化、消杀外包控制流程 075 四、消杀工作管理流程 076 五、绿化管理流程 076 六、清洁服务不合格处理流程 077 七、绿化服务不合格处理流程 078 八、清洁绿化主管检查流程 079 第十四章 客服中心业务流程 080 一、客服中心的整体运作流程 080 二、客服中心每日工作流程 081 三、办理入住手续流程 082 四、钥匙管理流程 083 五、业主办理住户证工作流程 083 六、装修手续办理流程 084 七、办理通电工作流程 085 八、燃气改管手续办理流程 086 九、装修单位办理加班工作流程 086 十、装修单位办理临时动火工作流程 087 十一、装修人员办理物品放行工作流程 087 十二、施工人员出入证办理工作流程 088 十三、租户办理迁入工作流程 088 十四、住户办理物品放行工作流程 089 十五、租户办理迁出小区工作流程 089 十六、客户咨询工作流程 090 十七、征询、求助服务流程 090 十八、客户请修接待工作流程 091 十九、预算外项目服务处理流程 092 二十、物业巡查工作流程 092 二十一、巡楼与装修巡查操作流程 093 二十二、公共场地使用申请流程 093 二十三、急、特、难任务处理流程 094 二十四、紧急事件处理流程 094 二十五、客户关系维护管理流程 095 二十六、客户调研流程 096 二十七、客户接待管理流程 097 二十八、客户拜访流程 098 二十九、贵宾客户回访管理流程 099 三十、客户满意管理流程 099 三十一、客户满意度测评流程 100 三十二、客户投诉处理流程 100 三十三、关于小区设计、建设、设施投诉的处理流程 101 三十四、关于小区机电设备投诉的处理流程 101 三十五、关于业主（用户）室内水、电、气、电器等设施维修服务引起的投诉处理流程 102 三十六、关于小区公共卫生清洁投诉的处理流程 102 三十七、关于业主（用户）室内清洁服务引起投诉的处理流程 103 三十八、关于小区公共区域绿化投诉的处理流程 103 三十九、关于业主（用户）室内绿化服务投诉的处理流程 104 四十、关于员工服务质量投诉的处理流程 104 四十一、关于小区安全、消防设备投诉的处理流程 105 四十二、关于装修单元投诉的处理流程 105 第十五章 安全护卫服务流程 106 一、保安管理整体流程 106 二、保安主管工作流程 107 三、保安班长日检查工作流程 108 四、保安工作督导流程 109 五、门岗保安员工作流程 109 六、巡逻岗保安员操作流程 110 七、车库（场）岗位工作流程 111 八、业主（用户）搬迁物品操作流程 112 九、外来人员出入管理流程 113 十、业主（用户）临时存放物品管理流程 113 十一、停车库（场）收缴费管理流程 114 十二、车库（场）车辆异常情况处置流程 115 十三、车辆冲卡处置流程 116 十四、发现可疑人员开车出停车场处置流程 117 第十六章 突发（应急）事件处理流程 118 一、突发事件处理流程 118 二、应急响应流程 119 三、人员坠楼事件应急处理流程 120 四、高空抛物应急处理流程 121 五、高空坠物伤人事件应急处理流程 122 六、触电事故应急处理流程 123 七、有通知的停电应急处理流程 124 八、突发停电事故应急处理流程 125 九、煤气泄漏事故应急处理流程 126 十、水浸事故应急处理流程 127 十一、水管爆裂事故应急处理流程 128 十二、电梯困人事故应急处理流程 129 十三、火警处置应急处理流程 130 十四、二级火警处理流程（商业物业） 131 十五、一级火警处理流程（商业物业） 132 十六、盗窃事件处置应急处理流程 133 十七、打架斗殴事件处理应急处理流程 134 十八、跑水处理流程（商业物业） 135 十九、小范围停电处置流程（商业物业） 136 二十、大范围停电处理流程（商业物业） 137 二十一、通信中断处理流程（商业物业） 138 二十二、电梯困人处理流程（商业物业） 139 二十三、燃气泄漏处理流程 140 二十四、幕墙玻璃坠落处理流程（已发生） 141 二十五、幕墙玻璃坠落处理流程（有危险尚未发生） 142 二十六、炸弹恐吓处理流程 143 二十七、发现可疑物品处置流程 144 二十八、发现可疑物品/邮包处理流程 145 二十九、灾害性天气处置流程 146 三十、台风、暴雨、大风、沙尘暴天气处理流程 147 三十一、暴雪、冰冻天气处理流程 148 三十二、地震灾害处理流程 149 三十三、传染性疾病处理流程 150 三十四、失窃案件处理流程 151 三十五、抢劫案件处理流程 152 三十六、绑架劫持案件处理流程 153 三十七、顾客受伤处理流程（商业物业） 154 三十八、顾客突发疾病处理流程（商业物业） 155 三十九、防范跳楼事件处理流程 156 四十、打架斗殴事件处理流程 157 四十一、醉酒/精神失常者处理流程 158 四十二、流浪者非法滞留处理流程 159 四十三、儿童迷失事件处理流程（商业物业） 160 四十四、拾获财物处理流程 160 四十五、非法集会事件处理流程 161 第十七章 外包服务控制流程 162 一、外包服务招标作业流程 162 二、物业服务外包控制流程 163 三、服务外包合同签订流程 164 第十八章 物业服务质量控制流程 165 一、质量目标控制流程 165 二、物业服务质量检查流程 165 三、客户走访/回访工作流程 166 四、业主满意度调查流程 167 五、物管部工作检查流程 168 六、不合格品（服务）管理流程 169 第三部分 物业管理制度规范 第十九章 市场拓展业务管理制度规范 171 一、市场拓展业务运作流程规范 171 二、项目调研、考察程序 173 三、物业项目承接与管理方案控制程序 175 四、物业项目策划与承接程序 176 五、物业项目投标程序规范 178 第二十章 物业项目前期介入管理制度规范 181 一、物业管理前期介入工作指引 181 二、物业接管验收管理程序 191 三、物业质量细部检查作业指引 193 四、样板房服务工作规范 195 第二十一章 物业项目入伙管理制度规范 201 一、物业项目管理处筹建工作指引 201 二、业主入伙模拟演练方案 209 三、小区入伙方案 211 四、集中入伙期间物业公司各组工作实施细则 214 五、项目入伙应急预案 218 六、房屋装饰装修管理规定 220 第二十二章 物业工程维修管理制度规范 225 一、工程部管理制度 225 二、标牌、标识管理规定 232 三、公共物品（工具）管理规定 234 四、设备设施管理规定 235 五、建筑物维护管理规定 237 六、零星工程申报与施工管理规定 242 七、客户报修服务管理规定 243 八、公共维修程序 245 九、水电管理制度 245 十、跑水事故应急处理规定 247 十一、停电应急处理规定 248 十二、设备事故与应急处理程序 250 第二十三章 安全与应急管理制度规范 252 一、安全生产管理制度 252 二、保安员纪律规范 263 三、保安员权限规定 264 四、保安员形象管理规定 264 五、保安队紧急集合作业指导书 265 六、重大事件报告监控管理作业指导书 265 七、保安员交接班管理作业指导书 266 八、门岗值班工作指导书 267 九、保安监控室作业指导书 269 十、保安队监控管理作业指导书 269 十一、消防演习工作规程 272 十二、火警、火灾应急处理作业指导书 274 十三、突发事件处理作业指导书 277 十四、台风等突发自然灾害事件处理作业指导书 278 第二十四章 物业客户服务管理制度规范 279 一、业主（用户）资料登记、管理工作规程 279 二、档案资料建立管理工作规程 280 三、客户沟通管理规定 281 四、楼宇巡查管理标准作业规程 282 五、报修处理标准作业规程 285 六、社区文化活动工作规程 287 七、客户走访工作规程 289 八、客户意见征询工作规程 289 九、客户意见调查与分析制度 290 十、物业公司与业主委员会沟通、协调规定 292 第二十五章 物业保洁管理制度规范 293 一、保洁工作检验标准 293 二、保洁工作操作规程 295 三、保洁员质量检查作业规程 300 四、卫生消杀管理标准作业规程 302 第二十六章 物业绿化管理制度规范 305 一、绿化管理程序 305 二、绿化养护工工作制度 306 三、绿化工作管理办法 307 第四部分 物业管理表格规范 第二十七章 市场拓展业务管理表格规范 313 一、物业市场情况调查表 313 二、物业管理项目调查表 314 三、物业项目（在建/新建）信息搜集表 315 四、物业项目信息搜集表 315 五、项目跟踪调研表 315 六、项目有效联络与洽谈记录表 316 七、物业管理项目招标公告信息登记表 316 八、物业项目跟踪联系表 317 九、物业基本情况分析表 317 十、招标物业条件分析表 318 十一、新建物业前期服务招标项目分析表 318 十二、本公司××物业项目投标条件分析表 318 十三、××物业项目投标竞争对手分析表 319 十四、招标文件研读备忘录 320 十五、项目考察人员申请表 320 十六、物业项目实地考察记录表 321 十七、全委项目合同（草案）评审记录 321 十八、顾问项目合同（草案）评审记录 322 十九、对外经济合同会签单 323 二十、签约项目工作交接函（全委项目发展商） 323 二十一、签约项目工作交接函（顾问项目发展商） 324 二十二、签约项目资料移交记录 324 二十三、签约项目资料移交存档记录 325 第二十八章 物业前期介入管理表格规范 326 一、新项目关键点设计情况调查表 326 二、住宅物业项目调查表（项目基础数据） 334 三、住宅物业项目调查表（规划设计特点） 335 四、住宅物业项目调查表（动态营销数据） 335 五、施工质量问题及设计缺陷问题（专业版） 336 六、施工质量问题及设计缺陷问题案例模板（通用版） 337 七、细部检查日期安排表 337 八、质量问题通知单 338 九、整改报验不合格通知单 338 十、报验单 338 十一、罚款建议书 339 十二、质量问题记录表 340 十三、督导监察记录单 340 十四、质量抽查记录表 340 第二十九章 物业项目入伙管理表格规范 341 一、管理处主要组成人员资审表 341 二、管理处物资清单 341 三、物业项目交楼工作计划及跟进表 342 四、业主登记表（个人用户） 347 五、业主登记表（单位用户） 348 六、钥匙收（发）登记表 348 七、房屋交接验收单 349 八、退伙申请表 350 九、业主（使用人）装修施工申请表 350 十、装修审批单 351 十一、装修期间加班申请表 352 十二、装修施工变更单 352 十三、装修验收申请表 353 十四、二次装修巡查记录表 353 十五、二次装修施工用电申请表 354 十六、装修缴款通知单 354 十七、装修退款通知单 355 第三十章 工程设施与设备管理表格规范 355 一、设备巡视签到表 355 二、空调系统巡视维护表 356 三、电梯系统巡视维护表 356 四、消防报警系统巡视维护表 357 五、气体消防系统巡视维护表 357 六、供配电系统巡视维护表 358 七、供水系统巡视维护表 358 八、排水系统巡视维护表 359 九、监控系统巡视维护表 359 十、避雷系统巡视维护表 360 十一、停车场管理系统巡视维护表 360 十二、楼宇自控系统巡视维护表 361 十三、巡查问题处理表 361 第三十一章 物业安全应急管理表格规范 362 一、危险源调查表 362 二、小区外来人员“临时出入证”样本 362 三、小区来访人员登记表 363 四、物资搬运放行条 363 五、巡逻员值班记录表 364 六、保安巡逻签到卡 365 七、停车场巡查记录表 365 八、小区巡逻记录表 366 九、空置房巡查记录表 366 十、监控录像带使用保管记录表 367 十一、监控录像机使用保管记录表 367 十二、营业性车场无卡车辆离场登记表 368 十三、机动车停车场出入登记表 368 十四、临时动火作业申请表 369 十五、消防控制中心值班记录表 369 十六、消防器材检查表 370 十七、消防设备巡查表 370 十八、消防电梯检查表 371 十九、疏散灯消防检查表 371 二十、消防巡查异常情况记录表 372 二十一、消防检查整改通知书 372 二十二、消防隐患整改月度汇总表 373 二十三、应急预案演练记录 373 二十四、重大事件报告表 374 第三十二章 物业客户服务管理表格规范 374 一、业主信息统计表 374 二、租住人员信息登记表 375 三、产权清册 375 四、租赁清册 376 五、客户沟通记录表 376 六、客户请修登记表 377 七、客户请修流程单 377 八、住户搬出/入登记表 378 九、IC卡领取登记表 378 十、专用货梯使用申请表 378 十一、社区文化活动方案审批表 379 十二、社区文化活动场所使用申请表 379 十三、社区文化积极分子名单 380 十四、社区文化活动记录表 380 十五、社区宣传记录表 381 十六、服务及回访记录表（客户） 381 十七、客户走访情况登记表 382 十八、维修回访年度统计表 382 十九、客户意见征询表 383 二十、客户满意度调查问卷 384 二十一、“开展满意度问卷”调查的通知 385 二十二、意见调查表发放/回收情况一览表 385 二十三、意见调查表发放/回收率统计表 386 二十四、满意度调查问卷统计表 386 二十五、客户满意率统计表 387 二十六、客户满意度调查分析报告 388 第三十三章 物业保洁管理表格规范 389 一、保洁人员（各物业项目）编制表 389 二、主要清洁设备设施表 389 三、主要清洁材料（月用量）记录表 390 四、垃圾（固体废弃物）清运登记表 390 五、工具、药品领用登记表 390 六、消杀服务记录表 391 七、消杀服务质量检验表 391 八、保洁员质量检查表 392 第三十四章 物业绿化管理表格规范 395 一、绿化养护作业记录 395 二、绿化现场工作周记录表 395 三、绿化工作周、月检查表 396 四、绿化养护春季检查表 397 五、绿化养护夏季检查表 398 六、绿化养护秋季检查表 398 七、绿化养护冬季检查表 399 八、园艺现场工作记录 400
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